Investitor mora zagotoviti nadzor pri graditvi objekta najpozneje z začetkom pripravljalnih del na gradbišču. Med investitorjem in nadzorom mora biti sklenjena pogodba.
Poleg zakona določajo naloge nadzornika tudi gradbena pogodba in pogodba o nadzoru pri gradnji. S tema pogodbama so določene tudi naloge, ki definirajo poslovni interes investitorja. Pomembno je, da odgovorni nadzornik deluje na strani investitorja.
Odgovorni nadzornik mora pooblastila in zadolžitve, ki mu jih daje ZGO (Zakon o graditvi objektov) in pogodba izvajati v skladu z Obligacijskim zakonikom, včasih pa tudi po pravilih FIDIC (mednarodna zveza svetovalnih inženirjev). Delo mora opravljati skrbno, zavzeto in učinkovito in po pravilih stroke. Pogodba ima značaj mandatne pogodbe in je tesno vezana na gradbeno pogodbo. ZGO nadzornika ne obravnava kot skrbnika pogodbe, ker to vlogo prepušča investitorju. FIDIC pa gradbeni nadzor obravnava v okviru inženirja in postavlja nadzornika v vlogo skrbnika gradbene pogodbe. Odgovorni nadzornik mora preverjati, če se dela opravljajo strokovno. Pri ugotavljanju morebitnih napak v projektni dokumentaciji ali pri gradnji mora odgovorni nadzornik ukrepati skladno z določili ZGO in pooblastili, ki jih je dobil od naročnika. Ni dovolj, da odgovorni nadzornik opozarja izvajalca na napake, ampak mora ukrepati. Odgovorni nadzornik izvaja gradbeni nadzor v zvezi s kakovostjo del, kar pa ne pomeni, da je nalogodajalec izvajalcu.
V pogodbi o gradbenem nadzoru morajo biti, poleg obveznosti odgovornega nadzorstva, zelo jasno definirane tudi ostale naloge, kot so količinski nadzor izvedenih del, svetovanje o pravicah in obveznostih naročnika iz gradbene pogodbe, o ostalih poslih za naročnika, o zahtevkih izvajalca itd.
Nadzornik po naravi ni zastopnik naročnika. Ne more prevzemati obveznosti brez pisnega pooblastila ali ne sme prekoračiti pooblastil iz pogodb. Nima pooblastila za spremembe v gradbeni pogodbi ali razrešiti kogarkoli njegovih obveznosti. Nima pooblastila za prevzem del ob dokončanju gradnje.
Nobena (ne)odobritev, kontrola, potrdilo, soglasje ali navodilo inženirja ne razreši izvajalca njegovih obveznosti, ki jih ima po pogodbi, vključno z odgovornostjo za napake, opustitve ukrepov, neskladja in neizpolnjevanja zahtev. S sopodpisom izjave o zanesljivosti objekta odgovorni nadzornik ne odvezuje izvajalca njegove odgovornosti. Gradbeni nadzor je opravljanje strokovnega nadzorstva na gradbišču, s katerim nadzornik preverja ali gradnja poteka v skladu s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo izdano gradbeno dovoljenje.
Poleg tega nadzornik nadzoruje tudi kakovost izvedenih del, kakovost gradbenih proizvodov, materialov, inštalacij in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt, in skrbi za to, da se pri izvajanju spoštujejo dogovorjeni roki izgradnje. Gradbeni nadzor mora biti zagotovljen najkasneje z dnem, ko se na gradbišču začno pripravljalna dela.
V primeru, da gre za gradnjo enostavnih objektov, gradbeni nadzor ni obvezen, lahko pa ga posameznik zaupa pravni ali fizični osebi, ki izpolnjuje pogoje za odgovorno vodenje del ali odgovorno projektiranje.
Gradbeni nadzor v imenu investitorja opravlja pravna ali fizična oseba, ki izpolnjuje z zakonom predpisane pogoje za projektanta ali izvajalca. V okviru opravljanja gradbenega nadzora ločimo nadzornika, ki je pravna ali fizična oseba, ki kot gospodarsko dejavnost opravlja storitve pri opravljanju gradbenega nadzora, in odgovornega nadzornika, ki je posameznik, ki nadzorniku odgovarja za skladnost gradnje s pogoji iz gradbenega dovoljenja in za kakovost izvedenih del.
Kot gradbeni nadzornik pa lahko nastopa zgolj tista pravna ali fizična oseba, ki pri objektu, za katerega nadzor opravlja, ne sodeluje kot izvajalec gradbenih, obrtniških, montažnih ali drugih del oz. kot dobavitelj gradbenih materialov, naprav ali opreme. Nadzornik z izvajalci oz. dobavitelji tudi ne sme biti v nikakršni poslovni povezavi ali v krvnem sorodstvu v ravni vrsti, v zakonski zvezi ali z njim živeti v zunajzakonski skupnosti.
Projektantska in nadzorna dela lahko opravlja ista oseba, vendar v takem primeru ne sme biti tudi izvajalec del. Kot nadzornik lahko nastopa tudi investitor, vendar v tem primeru pri objektu ne more sodelovati niti kot projektant in tudi ne kot izvajalec. Investitor z nadzornikom sklene pisno pogodbo o delu.
Nadzornik mora za gradbišče imenovati odgovornega nadzornika, ki lahko za opravljanje gradbenega nadzora dodatno imenuje svoje pomočnike – odgovorne nadzornike posameznih del. Odgovorni nadzornik je zadolžen, da se v gradbeni dnevnik vnašajo vse spremembe in dopolnitve, ki nastajajo med gradnjo. V primeru, da ugotovi kršitve pri izvedbi del oz. odstopanja od dogovorjenih materialov ali rokov, mora o tem obvestiti bodisi pristojnega gradbenega inšpektorja bodisi investitorja v primeru manjših odstopanj. Med izvedbo del je odgovorni nadzornik zadolžen za pregled in podpis gradbenega dnevnika, s podpisom pa jamči skladnost izvedenih del s projektom za izdajo gradbenega dovoljenja.
ZGO-1B je uvedel sodelovanje projektanta v času gradnje v več členih:
- 45. člen: določa, da odgovorni vodja projekta (OVP) nadzoruje ali se gradnja objekta izvaja v skladu s projektom za pridobitev gradbenega dovoljenja (velja za projektanta PGD),
- 83. člen, alineja (2): določa, da odgovorni projektant (OP) sproti potrjuje vse spremembe nastale med gradnjo (in morebitne dopolnitve projekta) (velja za projektanta PGD ali PZI, odvisno od nivoja spremembe),
- 92. člen: opisuje "dokazilo o zanesljivosti objekta", v sklopu katerega odgovorni vodja projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (OVP PGD) podpiše izjavo, da je objekt zgrajen v skladu s PGD (in posredno s tem tudi z izdanim gradbenim dovoljenjem).
Kaj torej pomenijo zahteve iz 45., 83. in 92. člena ZGO? S temi členi je zakonodajalec predpisal sodelovanje projektanta v času gradnje. Navedene zahteve so lahko nekoliko sporne v primerih, ko je projektant PZI dokumentacije druga pravna oseba, kot v fazi PGD. Priporočljivo je, da bi zaradi določila 92. člena zakona OVP PGD sodeloval s projektantom PZI, vendar se pojavlja vprašanje odgovornosti in plačila za opravljanje del iz tega naslova. V bistvu je pri takšni delitvi del odgovoren investitor (ali naročnik), ki mora pravno in finančno urediti razmerja med izdelovalci dokumentacije. V vsakem primeru pa je projektant PZI dokumentacije dolžan upoštevati zahteve in rešitve podane v PGD in gradbenem dovoljenju.
Predpisane zahteve obveznega sodelovanja projektanta (OVP PGD) v času gradnje (na osnovi 45. in 92. člena ZGO-1B) so naslednje:
Spremljanje gradnje in njene skladnosti z gradbenim dovoljenjem:
V bistvu gre za zahtevo, da OVP PGD občasno (vendar sprotno) kontrolira ali gradnja poteka skladno z rešitvami podanimi v PGD. Pri tem ne gre za dela, ki so v pristojnosti in dolžnosti odgovornega nadzornika. Spremljanje gradnje je običajno osnova za zaključni podpis izjave OVP PGD o ustrezni gradnji.
Za projektanta torej ni podane zakonske zahteve, da bi redno (npr. dnevno ali tedensko) obiskoval gradbišče in preverjal ali gradnja poteka v skladu s projektom. Je pa seveda potrebno, da gradbišče obišče večkrat, skladno z naravo in dinamiko gradnje. Pri tem je obseg del smiselno pogodbeno opredeliti, mora pa naročnik predhodno podati ustrezna izhodišča in zahteve za pravilno ovrednotenje del (npr. dinamika in terminski plan gradnje, posebne zahteve, idr.).
Podpis izjave OVP PGD o skladnosti gradnje v sklopu dokazila o zanesljivosti:
Od OVP PGD se pričakuje, da po končani gradnji podpiše izjavo o skladnosti gradnje, seveda če je objekt v skladu s stroko dejansko zgrajen v skladu z veljavnim gradbenim dovoljenjem. Projektant (OVP PGD in imenovani pomočniki za posamezne stroke – OP PGD-ji) ima v primeru nejasnosti ali eventuelno sporne gradnje pred podpisom izjave pravico zahtevati dodatna dokazila (izjave, poročila, zapisnike, gradbeni dnevnik). Če projektant smatra, da gradnja ni ustrezna, lahko podpis zavrne, seveda pa je dolžan ob tem podati ustrezno pisno obrazložitev.
Ob tem se zastavlja vprašanje, kakšno odgovornost pri podpisu dokazila o zanesljivosti prevzame OVP PGD? Ker so podpisniki dokazila o zanesljivosti vsi odgovorni akterji pri gradnji, je razumljivo, da projektant odgovarja zgolj za svoja dela, torej za projektiranje.
Če se "projektantski nadzor" vključi v projektantsko pogodbo, so s tem zajeta samo dela po 45. in 92. členu ZGO, v kolikor dodatno niso opredeljena še ostala dela projektanta, ki pa že sodijo v storitve tehničnega svetovanja ali nadzora nad gradnjo po ZGO.
Vključitev projektanta v sam postopek gradnje predvideva tudi 83. člen ZGO, in sicer v vsebini: "potrjevanje sprememb projektnih rešitev, sprememb nastalih v času gradnje in sprememb opreme". Gre za spremembe, do katerih pride na pobudo ene od strank v postopku gradnje (običajno sta to investitor ali izvajalec), pri tem pa ne gre za spremembe zaradi projektantske napake. Gre za dela, ki niso predmet običajne projektantske pogodbe in jih v fazi sklepanja pogodbe za izdelavo dokumentacije še ni mogoče ustrezno ovrednotiti, saj njihov obseg še ni znan. Projektant torej ni samoumevno in brez plačila dolžan opravljati del po 83. členu.
Zahteve po dopolnjevanju projekta bi namreč lahko pripeljale do zlorabljanja projektantske pogodbe, ko bi investitor z namenom "privarčevanja" zahteval izdelavo projekta za manjšo gradnjo vedoč, da bo z dopolnitvami poskušal doseči dejansko izvedbo večje gradnje, seveda brez plačila.
Če povzamemo, je zagotovitev projektantskih storitev in obsega storitev v času gradnje v celoti odgovornost investitorja. Obseg del je vsekakor smiselno (potrebno) definirati v sklopu sklenjene pogodbe med investitorjem in projektantom. V kolikor pa do tega ne pride, je potrebno projektantski nadzor zagotoviti v popisu del gradbeno-obrtniških in inštalacijskih del pod »tuje storitve«. S tem torej izbrani najugodnejši izvajalec mora pritegniti OP in OVP k sodelovanju med gradnjo in ga za to tudi plačati.
Opombe za zaključek:
- V izogib napačni razlagi še pojasnilo za dela, če je s strani projektanta storjena strokovna napaka ali če projektna dokumentacija ne podaja ustreznih rešitev, po katerih je možna varna in zanesljiva gradnja. V takšnem primeru gre za dela, ki so za projektanta obvezujoča, saj gre za odpravo napake na izdelano dokumentacijo.
- V praksi se pogosto dogaja, da izvajalci gradbeno obrtniških in inštalacijskih del zaradi neznanja ali namernega zavajanja obravnavajo (in tudi tako argumentirajo v primeru reklamacij) PID dokumentacijo kot potrditev projektanta in njegovo soglašanje z izvedenimi spremembami. PID dokumentacija je samo posnetek izvedenih del in NE POMENI soglašanje projektanta. Soglasje k spremembam je izvajalec dolžan pridobiti pred posegom, kar PID dokumentacija vsekakor ni in ne more biti.
